Metodología y límites
Cómo se obtienen, normalizan y analizan los datos sin presentar una inferencia como hecho oficial.
Fuentes
La aplicación usa conectores diferenciados y conserva identificador, URL, fecha y procedencia. Están habilitados BOE OpenData, el conjunto abierto de AEAT y los portales públicos de bienes embargados y patrimonio inmobiliario de la TGSS, con atribución visible, frecuencia limitada y minimización de datos. La extracción HTML del Portal de Subastas del BOE permanece desactivada: su política de rastreo no autoriza este uso.
La TGSS publica en sus fichas de bienes embargados datos estructurados como Registro, finca, tasación y cuantía de cargas. Eso no equivale a disponer de la certificación registral completa. En Patrimonio se publican algunos pliegos PDF; un pliego no se clasifica ni se analiza como certificación de dominio y cargas.
ITE / IEE y estado del edificio
La capa del mapa atribuye cada dato a su organismo y conserva fuente, fecha y método de coincidencia. Las fuentes abiertas integradas son:
- IEEV.CV de la Generalitat Valenciana, publicado bajo CC BY 4.0. Solo se cruza una referencia catastral de parcela exacta de 14 caracteres; el calendario de obligación y el informe registrado permanecen separados.
- Euskoregite del Gobierno Vasco, publicado bajo CC BY 4.0. El detalle se obtiene únicamente después de una coincidencia catastral exacta.
- Callejero oficial del Ayuntamiento de Madrid, publicado bajo CC BY 4.0. Se usa para crear localmente el índice de identificadores públicos NDP; no contiene el resultado REC.
En Madrid capital, la consulta oficial REC solo se inicia cuando la persona pulsa el botón correspondiente y presta consentimiento expreso. Se envía únicamente el NDP de una dirección y código postal coincidentes de forma exacta y unívoca; no se usa proximidad ni búsqueda difusa. Esta consulta no cubre el resto de la provincia.
En territorios sin un conjunto de resultados abierto y reutilizable se ofrecen únicamente enlaces a los portales oficiales: Navarra, Illes Balears, Sevilla capital y el mapa/calendario de la Región de Murcia. Abrirlos no equivale a una consulta automatizada; el calendario de Murcia no es un resultado de inspección y Sevilla no representa el resto de Andalucía.
Límites: una coincidencia indica lo publicado por la fuente, no el estado físico actual ni la conformidad administrativa completa. La ausencia de datos no significa que el edificio esté en regla. El halo y la ficha son informativos: no son un certificado y no sustituyen el informe oficial ni una inspección profesional.
Normalización
- Descubrimiento con límites de frecuencia y agente identificable.
- Conservación de la fuente original y actualización idempotente.
- Normalización de autoridad, tipo de bien, importes, fecha y ubicación sin inventar campos ausentes.
- Geocodificación separada, marcada como aproximada cuando no procede de coordenadas oficiales.
La titularidad se descompone en derecho, cuota y carácter. El filtro estricto solo incluye subastas en las que todos los bienes acreditan pleno dominio y cuota del 100 %. «Pleno dominio con carácter privativo» también cumple: privativo indica que el bien pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges dentro de su régimen matrimonial, pero no reduce la cuota. Quedan fuera porcentajes parciales, nuda propiedad, usufructo, datos desconocidos y contradicciones.
PDF e informe automatizado
- Clasificación por metadatos oficiales: pliego, edicto, certificación registral, nota simple u otro. El nombre del archivo por sí solo no acredita su contenido.
- Validación de MIME, firma PDF, tamaño, hash y propiedad del documento.
- Extracción por página; si no existe texto suficiente, se marca como OCR requerido.
- Clasificación documental y extracción estructurada con cita, página, offsets y hash del texto.
- Reglas conservadoras: “verificar” ante ambigüedad; cualquier posible cancelación queda condicionada a adjudicación, firmeza y mandamiento registral.
- Informe versionado con confianza, advertencias y documentos analizados.
El sistema local actual aplica reglas deterministas. Solo puede emitir conclusiones documentales cuando existe una certificación o nota registral trazable; una cifra agregada de cargas o un pliego no bastan. No existe garantía de comprensión total de cláusulas, prioridad registral, prórrogas ni excepciones.
Valoraciones y alertas
La referencia inmobiliaria usa la superficie construida del servicio público de Catastro y la multiplica por el valor medio tasado oficial MIVAU en €/m². Se elige municipio cuando existe una serie oficial reutilizable y una coincidencia exacta; en otro caso, provincia. Para alquiler se multiplica la superficie por el alquiler medio provincial declarado en la estadística de viviendas del IRPF de la AEAT. Cada resultado muestra nivel geográfico, periodo, fecha, fórmula, tamaño de muestra cuando consta y enlace a la fuente.
No se aplican coeficientes arbitrarios por estado, rangos porcentuales fijos ni rentabilidades supuestas. Si la fuente no publica dispersión suficiente, el intervalo queda ausente. Son referencias estadísticas de baja confianza: no son tasaciones homologadas, precios de compraventa observados ni rentas garantizadas.
El margen frente al mercado se calcula como (referencia estadística − valor de subasta) / referencia estadística × 100 y solo se habilita cuando ambos importes existen y la referencia conserva su evidencia. Una alerta depende de la disponibilidad y frecuencia de las fuentes y nunca sustituye el seguimiento oficial del expediente.
Correcciones
Contrasta siempre el enlace oficial. Comunica errores mediante el contacto del aviso legal, indicando subasta, campo y fuente verificable sin adjuntar datos personales innecesarios.